A A 0

Сподели

E-mail Принтирай Копирай този линк

Размер на шрифта

A A A

Цените на имотите в България започват постепенно да се коригират надолу, въпреки че офертните стойности в имотните портали все още остават високи. Това заяви имотният инвеститор Иво Димовски в рубриката "Квадратни метри“ по Дарик радио.

По думите му част от брокерите не показват реалната картина на пазара заради конфликт на интереси. Според него цените, които се виждат в обявите, често са "мечтите на продавачите“, докато реалните сделки вече се сключват с отстъпки между 10% и 15%, а в някои сегменти -дори до 20%.

Според инвеститора динамиката на пазара се променя, като основният фактор е увеличаващото се предлагане и намаляващото търсене. Това се отнася най-вече за масовите имоти на стойност над 200 000 евро.

"Пазарът практически спря през декември. През януари хората започнаха да се чудят какво се случва, а през февруари се виждат първи признаци на леко раздвижване“, коментира Димовски.

Въпреки това броят на сделките остава значително по-нисък спрямо същия период на предходната година. Купувачите са по-предпазливи и все по-рядко теглят кредити за 300–400 хиляди евро.

В момента основните купувачи са хора, които търсят жилище за собствено ползване. Инвеститорите са по-малко и предпочитат ново строителство, особено проекти "на зелено“.

Ако купите двустаен апартамент за 200–250 хил. евро и получавате наем между 600 и 900 евро, реалната печалба често е съмнителна. При инфлация от около 3.6% (а реално според някои дори 8–15%), доходът от наем може да се окаже по-нисък от обезценяването на парите.

Много хора продават наследствен имот и купуват нов за около 250 хил. евро в добър район, но тези средства често не "работят“. Според инвеститора Димовски е важно човек да има финансово образование, за да инвестира така, че доходността не само да покрива инфлацията, но и да носи реална печалба.

"Много хора все още вярват, че покупката на апартамент е единствената алтернатива, но всъщност има различни инвестиционни стратегии“, казва той.

След пандемията инфлацията не само обезценява парите, но и намалява реалната стойност на дълга. Затова вместо да влагат 250 хил. евро собствени средства в имот, хората трябва да обмислят правилно финансиране.

"Кредитът е като огъня – може да се опариш, но може и да се стоплиш. Зависи как го управляваш“, обяснява Димовски.

В момента лихвите по ипотечните кредити в България са под 3%, което е по-ниско от годишната инфлация според НСИ. Затова през 2026 г. инвестициите в имоти трябва да бъдат много по-селективни.

Преди няколко години почти всяка покупка "на зелено“ носеше печалба заради голямата разлика между цените на строеж и на имоти с Акт 16. Днес обаче пазарът изисква внимателен подбор. Ръст се наблюдава основно в премиум сегмента и в малки бутикови проекти - сгради до 5 етажа с 20–30 апартамента, които привличат различен тип купувачи и наематели.

Ако например двустаен апартамент струва между 200 000 и 250 000 евро и се отдава под наем за 600–900 евро месечно, реалната доходност остава около 2–3%. Според него това е под нивото на инфлацията.

"Ако инфлацията е 8–10%, дори до 15% реално, тези инвестиции не носят печалба. Парите се обезценяват по-бързо, отколкото доходът от наема“, обясни той.

За разлика от масовия пазар, премиум сегментът продължава да се развива стабилно. Особено търсени са малки бутикови сгради и затворени комплекси с добра инфраструктура и среда.

Според Димовски при покупка на имот хората не купуват само жилището, а и средата - съседите, поддръжката, инфраструктурата и качеството на живот.

"Много хора мислят, че купуват тухлите и въздуха между тях. Всъщност купуват средата - асансьора, градинката, гаража и хората около себе си“, казва инвеститорът.

През последните години цените в този сегмент са се увеличили значително. Ако преди 7–8 години премиум имотите са стрували около 1000 евро на квадратен метър, днес те достигат 4000 евро на квадрат.

Според Димовски цената на новото строителство се определя от три основни фактора – стойността на парцела, цената на материалите и разходите за труд.

Делът на труда в себестойността на строителството значително се е увеличил. Ако преди няколко години той е бил около 40%, днес достига около 60%.

Освен това през последните месеци цените на строителните материали са се повишили между 20% и 80%. Част от този ръст той определя като спекулативен и свързан с процесите около приемането на еврото.

Панелните апартаменти продължават да се продават бързо, основно заради по-достъпната си цена.

"За много семейства те са единствената възможност за покупка на жилище под 200 000 евро“, обяснява Димовски.

Според него именно в този ценови диапазон се намира най-ликвидният сегмент на пазара в България.

Димовски прогнозира, че в близко бъдеще наемите ще започнат да се увеличават, след като доходите постепенно догонят инфлацията. В същото време ръстът на цените на имотите вероятно ще се забави.

"България вече премина през няколко големи събития – членството в Европейския съюз, влизането в Шенген и присъединяването към еврозоната. Именно те доведоха до огромния приток на капитал към пазара на имоти“, посочи той.

Според него в бъдеще пазарът ще расте по-умерено, подобно на развитите държави, където годишното поскъпване е в рамките на 2-5%.

Инвеститорът подчертава, че въпреки традиционната склонност на българите да инвестират в недвижими имоти, много от решенията се вземат без достатъчно анализ.

Затова според него инвеститорите трябва внимателно да преценяват риска, доходността и дългосрочния потенциал на всяка инвестиция.

"Ако една инвестиция не носи поне двойна доходност спрямо инфлацията, тя няма особен смисъл“, заключи Димовски.