Предлагат промяни в придобиването на имот по давност

Председателят на Съвета на нотариусите на Нотариалната камара на Република България Димитър Танев предлага от името цялата камара срокът за придобиване на имот по давност да стане 20 години. 

Поводът за това, както и за други идеи на камарата, е разследване на "Свободна Европа“, което установи, че фирма, свързана с неуспялата кандидат-купувачка на ЧЕЗ Гинка Върбакова, е придобила с констативни нотариални актове, издадени от един и същи нотариус, след разпита на едни и съши свидетели, стотици декари земя в Пазарджишко.

Ето цялата позиция на Съвета на нотариусите:

Нотариусът издава констативен нотариален акт при липса на документи за правото на собственост чрез разпит на 3 свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството по указание на собственика и не е задължително да са съседи на имота. Актът за допускане на конкретните свидетели в това нотариално производство, което е и съдебно производство, е на кмета на общината или на определено от него длъжностно лице. Нотариусът е изцяло обвързан в своите изводи от изявленията на свидетелите, които са предупредени за наказателната отговорност, която носят в случаи на даване на неверни показания.

Нотариусът има две законови възможности: да признае молителя за собственик или да направи отказ, който се обжалва пред съответния окръжен съд. Обстоятелството, че признатият собственик е юридическо лице или има отразени други собственици в кадастралния регистър нямат никакво правно значение за възможността да се придобие имот по давност. Вписани договори за наем или аренда за имотите, предмет на обстоятелствена проверка, заплащането на данъчните им задължения също не е пречка друг да владее имота и да тече в негова полза придобивна давност. Земята в конкретния случай не трябва да пустее, трябва да се ползва от лице, което манифестира пред всички останали фактическа власт, лично или чрез другиго, бил той арендатор или наемател. Собствениците имат възможността да се противопоставят, ако друг извършва действия върху имота им, в един дълъг  10-годишен срок, а не да реагират едва когато друг го придобие по давност.

Нотариусът може да направи извод кой владее фактически имота чрез разпита на свидетелите, свидетелските показания са най-същественото доказателство при това специално производство. Трябва да припомним, че съгласно задължителната съдебна практика позоваването на придобивна давност не е задължителен елемент за възникване на нейните последици, тоест собствеността да е придобита от друго лице - нотариусът само констатира придобитото право на собственост, като моментът на придобиване е настъпил преди извършване на обстоятелствената проверка и издаването на нотариалния акт. Начините за установяване на фактическа власт, стига разбира се да не представляват престъпление, не са признак на владението (Витали Таджер,’’ Владение’’,Софи -Р,1991 г.,стр.7.’’)

“С осъществяването на условията по чл.79,ал.1 Закона за собствеността владелецът придобива в собственост владения обект и без значение, че същата вещ дотогава е била притежание на друг правен субект. Правата на последния се погасяват с придобиването от новия собственик." (Решение No 734 от 12.06.2006 г.,по гр.д.No1526/2005 г.,Четвърто г.о. на ВКС). Няма нормативно изискване за наличие на изначална предпоставка да се придобива по давност само недвижим имот, който е с неустановен собственик. Правото на собственост не може да се “открадне", защото неговото наличие или липсата му винаги се установяват по съдебен ред.

Контролът върху дейността на нотариусите се упражнява от Министерството на правосъдието и инспектор-нотариусите. Своите констатации те представят пред Съвета на нотариусите, който решава дали да се образува дисциплинарно производство пред Дисциплинарната комисия. При обстоятелствените проверки обаче, ако е спазена процедурата, правилността на констатацията на нотариуса за правото на собственост може да се обори единствено от съда, защото се касае за спор за материално право.

Нотариалната камара предлага на законодателя да прецени дали да не се възстанови изискването за изтичане не на срок от 10 години за придобиване на имот по давност (както е сега), а на срок от 20 години, какъвто е съществувал в стария, отменен Закон за давността.

Необходимо е да се възстанови правилото на чл. 34 от отменения Закон за нотариусите и околийските съдии, които извършват нотариалните дела, от 1885 г, според което свидетелите се призовават винаги по указание на общинското управление, а не на претендиращия за правото на собственост.  

Следва законодателят да прецени дали е необходима промяна на действащия Наказателен кодекс, за да може във всички случаи да се търси наказателна отговорност от свидетелите в тези съдебни охранителни производства.

Считаме, че именно със законодателни изменения може не да се отмени, а да се предвиди възможността да се придобива имот по давност чрез обстоятелствена проверка, която да се извършва при различни от сегашните условия и нова процедура. Новата процедура трябва да ангажира в по-голяма степен кметовете и определените от тях длъжностни лица при избора на свидетелите.