©
Мариана Даскалова, Директор маркетинг и продажби в ГрийнЛайф

Англичаните, които са реализирали сделки преди две години, са изключително доволни от покупките си, защото вече са постигнали печалба от над 40%. За разлика от тях, друга част, закупили имот като „финансов продукт" в рамките на предходната година, усещат разочарование и затруднения и искат да излязат от инвестицията си. Причините за това са две - част от тях трябва да избират между запазване на основното си жилище и покриване на основните си нужди в момент на криза и изплащането на втория си дом и съвсем естествено избират първото. Втората причина е в по-ниските от очакваното постигнати доходи от наем през изминалото лято. Слабият туристически сезон повлия негативно и на сегмента на ваканционните имоти в този план. Нивата на възвръщаемост се движиха между 3 и 5 процента, при очаквани близо 10 и реализирани 7% през предходната година.

Реално интересът към наемане ндаа такъв тип апартаменти е изключително голям и е постигната почти 100% запълняемост на отдаваните помещения през активния сезон. Кризата в туризма обаче намали цените и те се движеха под границите на предвиденото заради липсата на платежоспособни туристи в България и по-малкия брой туристи като цяло.

„Много са факторите, които ми дават основания да нарека пазара в момента проблемен", коментира Николай Пехливанов, Изпълнителен директор на ГрийнЛайф, „Но аз съм оптимист за бъдещето, защото в случващото се виждам възможност за саморегулиране на пазара и откриване на нови перспективи пред сериозните инвеститори. Онези, които са изградили професионални екипи, разполагат с финансиране и имат дългосрочни стратегии за развитие не усещат криза. Трудностите, които се появяват в моменти като този, освобождават сектора от всички случайно попаднали, спекулативно насочени играчи, които бягат или се провалят. ", допълва Пехливанов.

Според Пехливанов точно тези компании днес продават имотите си почти на себестойност (около 600 евро за кв.м. ) и е много вероятно в следващите месеци броят на тези оферти да нараства. Те обаче не са определящи за пазара на ваканционни имоти по българското Черноморие. Това са последиците от подхождането към този бизнес като възможност за реализиране на бърза печалба. Изплашени от говоренето за криза сега те търсят възможност бързо и без загуби да напуснат сектора. Според него, поради голямата динамика, по-голям процент ще успеят да се спасят от фалит. Краят ще бъде най-тежък за онези, които не са продавали „на зелено" с надеждата да получат по-висока цена за вече готовите жилища. Но в момента техният продукт, малки единични кооперации, не е актуален.

Търсенето през изминалия сезон е било основно от рускоговорящите клиенти, които веч окончателно доминират на нашия пазар. Те, за разлика от англичаните купуват не финансов продукт, а „стил на живот". Затова търсят големи комплекси, които притежават цялата прилежаща инфраструктура и могат да предложат на собствениците удобен плаж в близост до апартамента и много добавена стойност чрез допълнителните услуги. Руските купувачи, които представляват 90% от клиентите, са причина за оптимизма на инвеститорите.

"През този сезон разделихме руския пазар на две групи", коментира Мариана Даскалова, Директор маркетинг и продажби в ГрийнЛайф. "Първата група клиенти са предимно от Москва, Санкт Петербург и те са онези, за които говорехме преди година - търсят имоти за собствено ползване, жилища с по- големи квадратури на помещенията и терасите, готови са да похарчат по-големи суми. През това лято се оформи втори група - клиенти, живеещи извън Москва и големите градове ( от Волгоград, Тюмен, Саратоф) - точно те запълват нишата на малките жилища, освободена от англоговорящите купувачи. Те разполагат с по-малко средства, но са активни в покупките, търсят освен за собствено ползване и с цел инвестиция - апартаменти с по- малки квадратури и по-ниска обща стойност."

Въпреки очакванията на някои анализатори да се засилят покупките от български граждани, сънародниците ни все още не са фактор на пазара на ваканционни имоти. Според ГрийнЛайф по-голям процент от българите нямат възможност да си позволят подобен разход, а онези, които имат желание да притежават качествен продукт, предпочитат покупката на втори дом в Гърция. Южната ни съседка привлича с по-доброто съотношение цена-локация и с много по-добрата транспортна инфраструктура, която позволява на софиянци да стигат до Халкидики за по-кратко време, отколкото до Созопол.

Въпреки проблемите цените на елитните комплекси не са отбелязали спад. Напротив, нивата в Созопол и другите привлекателни курорти на юг, са се покачили средно с 15% спрямо същия период на 2007 г. Кризата в Слънчев бряг също не е толкова силна - строителството продължава, а клиентите си го търсят. Т.е. пазарът там не е замрял.

„Цените на апартаментите в големите комплекси растат, но клиентите ги намират за перспективни и ги купуват. По-луксозните имоти, които притежават всички екстри и целият набор от допълнителни услуги ще задържат цените си и в момент на криза, като в същото време в тях ще се постигне по-добра доходност от наем", коментира Мариана Даскалова.

Според Николай Пехливанов в момента в Созопол в различен етап на изграждане са 4 големи комплекса, докато борят на малките е намалял наполовина спрямо миналата година и те вече са не повече от 10.

Очакванията на ГрийнЛайф са всички набелязани тенденции да се засилват през идната година, като най-ясно ще си проличат през следващите един-два месеца, които са традиционно силни за руските купувачи. Новата група клиенти, тези от по-малките градове на Русия ще позволят на инвеститорите да реализират и по-малките апартаменти в големите си комплекси и така по-слабо ще се усети липсата на англоговорящите.

Оптимистични са прогнозите на ГрийнЛайф и за цените на терените, които достигнаха нереално високи нива през изминалата зима. Анализът сочи, че пазарът на земя е бил силно надценен и затова през последните месеци се виждат първите знаци за връщане към нормалните ценови нива. По-скъпи ще стават единствено топ локациите (като първа линия на море), тъй като предлагане за тях почти липсва.

Основният проблем през предстоящата зима ще бъде трудно достъпното за инвеститорите банково финансиране. За зимните курорти то е почти изцяло спряно, докато при летните този негатив тепърва ще дава своето отражение. Това допълнително ще затруднява пазара, но пък прави компаниите със собствено финансиране много по-конкурентни. Според Николай Пехливанов банките се презастраховат с това свое решение, тъй като продажбите макар и по-слаби, не са малко като обем.